Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Круглово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 30.06.2024.
Рейтинг 35/100 · уверенность 67 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 736 тыс. → дом ≈764 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −300 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Беззубово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7952
Рейтинг 35/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 793 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 736 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 764 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Круглово д. | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старово д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старово д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старово д. | 18 сот. | 400 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сенькино д. | 23 сот. | 745 000 | 32 391 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сенькино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Костенево д. | 14,7 сот. | 1 150 000 | 78 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Чичево д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 361 / 52 475 / 83 544 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 989 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 885 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 675 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -300 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Круглово д. | 46 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 32 609 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Максимовская д. | 35 м² | 16,5 сот. | 2 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Усадище с. | 40 м² | 15,5 сот. | 2 099 000 | 52 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Богатищево д. | 39,5 м² | 16,5 сот. | 3 300 000 | 83 544 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Хотеичи с. | 40 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 47 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Костенево д. | 47,6 м² | 12 сот. | 1 350 000 | 28 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Горшково д. | 41 м² | 20 сот. | 3 200 000 | 78 049 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Горшково д. | 38,8 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 167 526 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Хотеичи с. | 38 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 55 263 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Корниловская д. | 40,7 м² | 14 сот. | 1 900 000 | 46 683 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2024 | 1 700 000 | история площадки |
| 16.04.2025 | 2 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 16.11.2025 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прямая продажа от Собственника. Продается участок 20 соток. С возможностью проживания, прописки и ведения подсобного хозяйства, сзади выход в поле. Дом В Подарок. Отопление печное. Пластиковые окна. Деревня тихая, тупиковая, соседи хорошие, живут круглогодично. Дом крепкий, но требует капремонта. До Егорьевска 15 км.