Егорьевское ш., 82 км от МКАД
Заполицы д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 20 м², участок 17 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽, поднимали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 11.01.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 52 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 962 тыс. → дом ≈538 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 97 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈295 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Заполицы ≈2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7951
Рейтинг 38/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 18.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 610 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 962 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Заполицы д. | 10,5 сот. | 900 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заполицы д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заполицы д. | 29 сот. | 1 099 000 | 37 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Заполицы д. | 10,4 сот. | 600 000 | 57 692 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Заполицы д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Заполицы д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ландо СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Авсюнино пос. | 7,5 сот. | 555 000 | 74 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Орион СНТ | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Орион СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 97 222 / 114 286 / 147 471 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 338 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 221 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 104 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 295 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Рудне-Никитское д. | 21 м² | 20 сот. | 2 400 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Знаменская д. | 18 м² | 17 сот. | 1 750 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Авсюнино д. | 25,7 м² | 15 сот. | 3 790 000 | 147 471 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 09.10.2026 | 1 500 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2\3 дома, общ. Площадью 20 кв. М. Дом в хорошем состояний, ухоженный участок,17 соток. Колодец, баня. Хорошая деревня, магазин, ДК, асфальт, круглогодичный подъезд. Газ по границе. До жд станции 25 минут пешком, 5 минут на авто. Есть возможность пристройки, в будущем перспектива выкупа остальной части дома. Все подробности по телефону. По документам квартира.