Егорьевское ш., 99 км от МКАД
Подрядниково д., Егорьевск гор. округ
Дом 40 м², участок 9,4 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽, поднимали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 22.08.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 62 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 9,4 сот. = 258 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,41 млн / целевая ≈1,27 млн / пессимист. ≈1,13 млн → от пессимистичной прибыль −930 тыс. ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: нет септика (канализации нет); отопление — печь; в описании: колодец, газ.
До ст. Малеиха ≈19,3 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7950
Рейтинг 6/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 49 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 27 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 258 000 ₽ (9,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 342 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подрядниково д. | 28 сот. | 800 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подрядниково д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 17.05.2022 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подрядниково д. | 16,7 сот. | 1 000 000 | 59 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зеленый Огонек СНТ | 9 сот. | 320 000 | 35 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зеленый Огонек СНТ | 7,4 сот. | 200 000 | 27 027 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зеленый Огонек СНТ | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Иншаково д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Иншаково д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 06.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Авиатор-3 СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 568 / 33 750 / 107 500 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 412 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 341 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 271 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 130 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -930 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.9 км | Щеголево д. | 42 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 29 762 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Изумруд СНТ | 44 м² | 6,3 сот. | 1 390 000 | 31 591 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Курбатово д. | 40 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 37,7 м² | 9 сот. | 700 000 | 18 568 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Горка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Колычево-Боярское д. | 38 м² | 10 сот. | 8 299 999 | 218 421 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Саввино с. | 40 м² | 7,8 сот. | 4 300 000 | 107 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Щеголево-1 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 36 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | 39,5 м² | 5,2 сот. | 3 500 000 | 88 608 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 500 000 (+50 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 550 000 (+50 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 600 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 1 550 000 → 1 600 000 |
Описание
Продается кирпичный дом площадью 40 м2 с косметическим ремонтом, построенный в 1997 году. Одноэтажное здание включает три комнаты, что обеспечивает комфортное проживание. В доме печное отопление, водоснабжение осуществляется из колодца. Газ проходит по границе участка, а канализация отсутствует. Интерьер выполнен в деревенском стиле с использованием деревянных элементов. На кухне установлен стол и стулья, есть холодильник. В одной из комнат стоит шкаф-купе. Санузел расположен на улице. Дом находится в зоне Ижс, рядом имеется остановка общественного транспорта и магазин. Асфальтированная дорога обеспечивает удобный подъезд к дому. Хорошие соседи, возможность при желании подключения газа (по границе) и централизованного водоснабжения.