Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Пановская д., Егорьевск гор. округ
Дом 74 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 613 тыс. → дом ≈987 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −666 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Егорьевск I ≈15,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈2 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7948
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 613 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 987 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 338 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пановская д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пановская д. | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пановская д. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 19,5 сот. | 800 000 | 41 026 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 17 сот. | 510 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 11,5 сот. | 500 000 | 43 478 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каменская д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 942 / 34 019 / 95 238 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 593 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 463 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 334 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 074 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -666 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пановская д. | 74,9 м² | 16 сот. | 2 300 000 | 30 708 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Федякино д. | 80,4 м² | 10 сот. | 4 550 000 | 56 592 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Саввино с. | 72 м² | 18 сот. | 1 900 000 | 26 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Панино д. | 72 м² | 21 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Василево д. | 69,7 м² | 20 сот. | 6 500 000 | 93 257 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Бруски СНТ | 71 м² | 9 сот. | 2 650 000 | 37 324 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Яковлево д. | 82 м² | 11 сот. | 2 350 000 | 28 659 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Коврево д. | 69 м² | 20 сот. | 1 100 000 | 15 942 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Костино д. | 70 м² | 21 сот. | 2 150 000 | 30 714 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Верейка д. | 84 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 95 238 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом не достроен, нет перекрытий только лаги, но основательные. Окна по первому этажу пластиковые. Металлочерепица со снего задержанием. Свайный фундамент, есть фундамент отдельный под камин или печь. Въездная группа из кирпича с закладной под сдвижные ворота. Забор по двум сторонам (металоштакет двухсторонний и металлопрофиль.). Возле забора прудик (карасик, карпики). Подъезд к дому круглогодичный (чистят снег). Электричество на участке (столб и провод). Металлическая дверь. Я собственник, дом и земля оформлена. Деревня.