Егорьевское ш., 83 км от МКАД
Знаменская д., Егорьевск гор. округ
Дом 40 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 11.04.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 313 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 22 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −594 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: печь, газ.
До ст. Заполицы ≈5,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈2 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7944
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 313 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 425 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Знаменская д. | 13 сот. | 700 000 | 53 846 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Знаменская д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Знаменская д. | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Василенцево д. | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Мальково д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Мальково д. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Иванцево д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Иванцево д. | 15 сот. | 1 799 000 | 119 933 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Мальково д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Заполицы д. | 17 сот. | 950 000 | 55 882 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 60 000 / 87 778 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 886 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 792 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 697 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 509 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -593 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Лесково д. | 38,8 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рудне-Никитское д. | 45 м² | 7,9 сот. | 3 950 000 | 87 778 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Радуга СНТ | 40 м² | 8,2 сот. | 3 300 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Микрон СНТ | 40 м² | 6 сот. | 900 000 | 22 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Саввино с. | 37 м² | 7 сот. | 1 750 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Великий Край д. | 48,1 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 39 501 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Радуга СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.04.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 13.04.2025 | 2 150 000 (+350 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 2 350 000 (+300 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 050 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 1 850 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 650 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом небольшой имеется передняя комната с печью, она действующая и задняя комната ( кухня) с большой русской печью. Дом долгое время был закрыт. Газ проведен по всей деревне. Подключение к газу. Крыша не течет, в доме требуется косметический ремонт. Документы все по дому и земле оформлены полностью.