Егорьевское ш., 73 км от МКАД
Теребенки д., Егорьевск гор. округ
Дом 80 м², участок 31 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 09.12.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 63 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 31 сот. = 1,59 млн → дом ≈111 тыс. ₽, 1 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,84 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈128 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Егорьевск II ≈2,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7937
Рейтинг 43/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 589 000 ₽ (31 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 111 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 388 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Вишневая д. | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бузята д. | 7 сот. | 349 999 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Голубевая д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бузята д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бузята д. | 7 сот. | 250 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бузята д. | 5 сот. | 450 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бузята д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вишневая д. | 43 сот. | 5 300 000 | 123 256 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Голубевая д. | 9,6 сот. | 350 000 | 36 458 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ефремовская д. | 12,3 сот. | 1 600 000 | 130 081 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 963 / 50 000 / 77 247 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 841 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 649 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 073 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 128 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | 72 м² | 24,7 сот. | 5 500 000 | 76 389 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Лунинская д. | 89,1 м² | 24 сот. | 3 700 000 | 41 526 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лунинская д. | 89 м² | 24 сот. | 3 400 000 | 38 202 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 71,2 м² | 21,7 сот. | 5 500 000 | 77 247 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Ботагово д. | 90 м² | 20 сот. | 18 500 000 | 205 556 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Захарово д. | 79 м² | 27 сот. | 6 000 000 | 75 949 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сосновый Бор СНТ | 87,2 м² | 16 сот. | 2 699 999 | 30 963 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Химик-6 СНТ | 70 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Кукшево д. | 100 м² | 40 сот. | 5 850 000 | 58 500 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Алешино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.02.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.02.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.02.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 990 000 (−160 000) | история площадки |
| 10.09.2026 | 1 700 000 (−290 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126336351. Продаётся жилой дом в тихой, спокойной, не проездной деревне рядом с городом. Дом бревенчатый, крепкий для круглогодичного проживания. Отопление печное. При доме есть хороший, крытый двор, пригодный для содержания и разведения сельскохозяйственных животных. Дом расположен на большом, ровном земельном участке. Есть возможность увеличения земельного участка. - в 2026 году планируется газификация деревни, - дорога в деревне асфальтирована, - рядом ЖД станция, - хорошее сообщение с Москвой, - два взрослых собственника, - никто не зарегистрирован.