Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Васютино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 05.05.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 474 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,41 млн / пессимист. ≈1,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈8,8 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7936
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 474 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 226 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Васютино д. | 18 сот. | 380 000 | 21 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васютино д. | 9 сот. | 580 000 | 64 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Софряково д. | 30 сот. | 3 999 999 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Софряково д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Софряково д. | 25 сот. | 600 000 | 24 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Софряково д. | 40 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ихтиандр СНТ | 10 сот. | 310 000 | 31 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 393 / 30 566 / 71 111 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 569 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 491 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 412 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 255 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 190 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Васютино д. | 56 м² | 12 сот. | 750 000 | 13 393 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Халтурино д. | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Халтурино д. | 49,4 м² | 9,5 сот. | 800 000 | 16 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Савинская д. | 53 м² | 21 сот. | 1 650 000 | 31 132 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Байкал-Лесная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васютино д. | 63 м² | 14 сот. | 2 190 000 | 34 762 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Цветмет СНТ | 44 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Олимпиец СНТ | 55 м² | 12 сот. | 990 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Старая д. | 60 м² | 11 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Запутное д. | 45 м² | 13,5 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2025 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом находиться в живописном крае, природа, рядом лес, богатый грибами и ягодами, рядом водоём,200 метров до остановке, до ближайшего города и железнодорожной станции 10 км, автобус ходит каждый час, остальное по телефону, документы готовы к продаже.