Егорьевское ш., 85 км от МКАД
Клеменово д., Егорьевск гор. округ
Дом 60 м², участок 8,5 сот.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 24.08.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 763 тыс. → дом ≈937 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −116 %, ROI −54 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈8,2 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7932
Рейтинг 21/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.4 |
| участок | 5 | 41 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 763 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 937 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Клеменово д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Клеменово д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клеменово д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клеменово д. | 5,2 сот. | 4 300 000 | 826 923 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клеменово д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клеменово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Овчагино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Овчагино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Овчагино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Звездочка-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 24 576 / 51 667 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 529 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 376 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 223 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 422 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −116 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Родничок СНТ | 60 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 16 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Здоровье СНТ | 60 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 24 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Здоровье СНТ | 60 м² | 9,4 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Здоровье СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 999 999 | 33 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Семеновская д. | 60 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 66 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Великий Край СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Электрон СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 16 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Овчагино д. | 55 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 40 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 60 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Суханово д. | 59 м² | 9 сот. | 1 450 000 | 24 576 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2025 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Единственный собственник, выпишемся после получения аванса, в деревне есть шоколадная фабрика, колбасная фабрика, школа интернат, К/Б, Валдберис и т. Д, с города приезжают на работу, провёл газовую трубу до ворот, 1 комната 2'2м, 2 -3 на 3, прихода 4на 3, 4я 4на 6, жили работяги держали овец, курей, соседей нет, огороженно 12 соток, есть возможность расширения. Подходит под любой вид оплаты.