Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Гуслица СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 72 м², участок 6,1 сот., кирпич.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 759 тыс. → дом ≈941 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,59 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈404 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 14 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Локомотивное Депо ≈0,1 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7931
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 12.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 759 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 941 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 069 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гуслица СНТ | 6,7 сот. | 2 000 000 | 298 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восток СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 22,2 сот. | 4 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заволенье д. | 21 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заволенье д. | 10 сот. | 3 650 000 | 365 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Приборостроитель СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 53 560 / 97 879 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 787 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 587 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 189 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 404 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Нерское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 65 м² | 9 сот. | 4 800 000 | 73 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Заря СНТ | 69,6 м² | 5,5 сот. | 2 800 000 | 40 230 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дубок СНТ | 69 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 48 551 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 85,7 м² | 7 сот. | 7 700 000 | 89 848 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Надежда СНТ | 81,1 м² | 6,8 сот. | 4 750 000 | 58 570 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 61,3 м² | 8,8 сот. | 6 000 000 | 97 879 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Сельмашевец СТ | 57,7 м² | 5,5 сот. | 1 850 000 | 32 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Вишенка-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 54 м² | 5 сот. | 5 100 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт Гуслица (Казанского направления гор. Куровское платформа Локомотивно Дэпо пл90км). На участке электричество фундамент 8/9 под кирпичный дом беседка вагончик теплица бассейн туалет плодовые деревья и кустарники скважина и колодец. Откатные и распашные ворота хороший подъезд. В собственности док готовы к сделке все вопросы по телефону.