Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Бекетовская д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 909 тыс. → дом ≈791 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −896 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈3,8 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7928
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 909 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 791 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 183 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Красное с. | 7 сот. | 1 320 000 | 188 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Велино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Велино д. | 15,3 сот. | 2 200 000 | 143 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Велино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Вершина д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 393 / 35 894 / 48 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 077 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 967 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 749 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -896 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Старая д. | 60 м² | 11 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Аринино д. | 61 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 44 262 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Васютино д. | 63 м² | 14 сот. | 2 190 000 | 34 762 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Васютино д. | 56 м² | 12 сот. | 750 000 | 13 393 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Радуга СНТ | 65 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Байкал-Лесная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 59,6 м² | 16 сот. | 2 200 000 | 36 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.7 км | 60 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Радуга 3 СНТ | 54,1 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 35 120 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Васютино д. | 50 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 1 100 000 (−550 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 700 000 (+600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Реальному покупателю хороший торг.