Егорьевское ш., 78 км от МКАД
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 47,6 м², участок 34 сот., брус.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 34 сот. = 1,73 млн → дом ≈124 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈852 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,01 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −818 тыс. ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Авсюнино ≈9,5 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7921
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 726 000 ₽ (34 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 124 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 605 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Шувое пос. | 10 сот. | 590 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шувое пос. | 13 сот. | 690 000 | 53 077 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шувое пос. | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шувое пос. | 14,1 сот. | 600 000 | 42 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шувое пос. | 6,3 сот. | 450 000 | 71 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шувое пос. | 7,3 сот. | 550 000 | 75 342 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шувое пос. | 13,1 сот. | 950 000 | 72 519 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 15 сот. | 690 000 | 46 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 852 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 071 / 42 793 / 92 807 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 009 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 909 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 808 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 607 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -817 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Шувое пос. | 44,4 м² | 35 сот. | 1 900 000 | 42 793 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Богородское с. | 47 м² | 20 сот. | 1 900 000 | 40 426 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Иванищево д. | 47 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шувое пос. | 53,7 м² | 32 сот. | 1 400 000 | 26 071 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Саввино с. | 50 м² | 27 сот. | 4 250 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Бруски д. | 50 м² | 23 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Абрамовка д. | 52 м² | 27 сот. | 1 600 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Рудне-Никитское д. | 50 м² | 20 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Алешино д. | 43,1 м² | 28 сот. | 4 000 000 | 92 807 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 49 м² | 18,5 сот. | 7 000 000 | 142 857 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 1 850 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение! Продается дом в д. Шувое, первая линия, асфальтированная дорога, удобный. Подъезд к дому! Участок ровный. На участке есть Баня 2-ух этажная, колодец. Свет к дому подведен. Газ по границе. В Шувое есть садик, школа, сетевые магазины, аптеки и т. Д.