Егорьевское ш., 83 км от МКАД
Зворково д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 37,1 м², участок 22 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 1,2 млн → дом ≈704 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈742 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −572 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Заполицы ≈3,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7918
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 196 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 703 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 976 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зворково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зворково д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зворково д. | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лира СНТ | 10,6 сот. | 200 000 | 18 868 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ландо СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Орион СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Орион СНТ | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Чистое пос. | 9,3 сот. | 650 000 | 69 892 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Чистое пос. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Чистое пос. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 742 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 348 / 61 875 / 112 500 |
| цена объекта | 1 899 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 614 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 231 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 119 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 008 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 785 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -571 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Петрушино д. | 33,6 м² | 23,5 сот. | 1 800 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Петрушино д. | 33,6 м² | 16,5 сот. | 1 800 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Поляна СНТ | 32 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рудне-Никитское д. | 40 м² | 20 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Запутное д. | 45 м² | 13,5 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Мальково д. | 40 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Велино д. | 32,8 м² | 13 сот. | 3 300 000 | 100 610 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Знаменская д. | 32 м² | 26 сот. | 2 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Мисцево д. | 46 м² | 23 сот. | 1 350 000 | 29 348 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Вертолет СНТ | 46,3 м² | 12 сот. | 2 900 000 | 62 635 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 01.05.2026 | 2 499 999 (−1) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 450 000 (−49 999) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 290 000 (−10 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 250 000 (−40 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 2 220 000 (−30 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 200 000 (−20 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 190 000 (−10 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 180 000 (−10 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 150 000 (−30 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 900 000 (−250 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 899 999 (−1) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 899 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом построенный в 1930 году. Одноэтажное дом площадью 37.1 м2 расположенный на участке 22 сотки. В доме две комнаты, требуется ремонт. Санузел находится на улице. Участок относится к категории Ижс, что позволяет использовать его под индивидуальное жилищное строительство. Транспортная доступность обеспечена благодаря близости железнодорожной станции "Запутное", до автобусной остановки 10 минут ходьбы. На территории участка проходит газ по границе, однако водоснабжение и канализация отсутствуют. Магазин в шаговой доступности.