Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Радуга 3 СНТ, Шатура гор. округ
Дом 54,1 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 16.08.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 269 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈982 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шатурторф ≈3,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7917
Рейтинг 21/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 91 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 269 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 631 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 148 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Радуга 3 СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шатурторф пос. | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шатурторф пос. | 25 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 982 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 36 000 / 48 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 796 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 706 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 616 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 437 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 160 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Машиностроитель СНТ | 54,7 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 30 165 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Космос СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шатурторф пос. | 44 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 29 545 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Байкал-Лесная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рубин СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 46 382 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 57 м² | 15 сот. | 4 150 000 | 72 807 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | 60 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | 55 м² | 13 сот. | 2 400 000 | 43 636 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Красное д. | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 22.09.2025 | 2 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.01.2026 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2х этажная дача в Снт Рассвет на участке 10 соток. Дача полностью готова к проживанию, ухожена, оборудована всем необходимым и не требует дополнительных вложений. Дом с хорошей планировкой, утеплен, обшить сайдингом, на хорошем фундаменте. Добротные оконные рамы, крепкие полы, крыша металлочерепица с водоотливом. Участок обработан, ровный, забор профлист по всему периметру. На участке установлена теплица, хозблок с инструментом и инвентарем, есть летний душ и уличный туалет. Также имеется мастерская. Есть заезд для авто и навес для отдыха. Участок ухоженный, посажены плодовые кустарники и деревья, многолетние цветы. Вокруг дачи лесная зона с ягодными и грибными местами. Также есть места для купания и рыбалки. Снт с хорошей историей и руководством, охраняется, видеокамеры и освещение по улицам. В Снт есть магазин и артезианская скважина с отличной водой! Добраться можно с Казанского вокзала до станции Шатурторф, далее пешком 20 минут, или автобусом 10 минут, или местные таксисты доставят быстро и дешево. Посёлок с хорошей инфраструктурой, есть все необходимое, те много магазинов, аптеки, больница, почта, строймаги. Гарантия чистоты сделки, тк наше агентство Мегаполис входит в Гильдию риэлторов по Московской области и имеет отличную юридическую базу! АН Мегаполис оказывает услуги клиентам Без Предоплаты! Звоните, будем общаться, расскажу всн подобнее!