Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Надежда СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 731 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,74 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −864 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Авсюнино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7912
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 219 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Авсюнино пос. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лужки СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авсюнино пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дорохово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино пос. | 8 сот. | 270 000 | 33 750 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорохово д. | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорохово д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 647 / 46 250 / 69 672 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 741 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 654 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 567 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 393 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -864 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Авсюнино пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мальково д. | 40 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Авсюнино д. | 34 м² | 9 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Беливо пос. | 36,6 м² | 11 сот. | 2 550 000 | 69 672 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Рудне-Никитское д. | 45 м² | 7,9 сот. | 3 950 000 | 87 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Знаменская д. | 40 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Микрон СНТ | 40 м² | 6 сот. | 900 000 | 22 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Восток СНТ | 34 м² | 6 сот. | 600 000 | 17 647 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Знаменская д. | 40 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Авсюнино пос. | 30 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию! Продается уютный дачный дом 40 кв. М., расположенный на участке 12 соток в Снт Лужки, близко к ж/д станции Авсюнино ( пешком 15 минут), до М. Выхино 1 час 30. Арт: 136861982 Агент Татьяна. Участок ровный, сухой ( межевание проведено). По периметру огорожен, калитка. Электричество заведено на участок ( 7 Квт), с возможностью докупа. Дом двухэтажный, выполнен из бруса, утеплен. Фундамент ленточный. На участке также имеется 2 капитальный дом из бревна, в котором можно оборудовать сауну или баню. Дом можно использовать для круглогодичного проживания. ( требует отделки), на ленточном фундаменте. Вода собственная скважина. На участке летний душ, с подогревом, беседка, туалет. Очень много плодовых кустарников и взрослые плодоносящие деревья ( 4 груши, яблони, вишни, сливы.). Снт очень дружное, некоторые проживают круглогодично. Прекрасная транспортная доступность. Ржд Казанское направление. От метро Выхино 1час 30 минут. В пос. Авснино вся инфраструктура ( сетевые магазины, пункты выдачи, детские сады, школа, поликлиника и т. Д.). Асфальтированная дорога до ворот Снт. Рядом богатые леса, водоемы. Показ в удобное для Вас время по согласованию.