Егорьевское ш., 91 км от МКАД
Электрон СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 160 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 10.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 54/100 · уверенность 53 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 583 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 33 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈2,9 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,57 млн / целевая ≈6,81 млн / пессимист. ≈6,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,45 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Егорьевск I ≈12,8 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7909
Рейтинг 54/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 27 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 583 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 416 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 856 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Панино д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Панино д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Суханово д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Суханово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Суханово д. | 7,5 сот. | 780 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иншино д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Иваново д. | 7 сот. | 430 000 | 61 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Иваново д. | 9 сот. | 2 990 000 | 332 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Суханово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 160 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 036 / 56 296 / 62 174 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 566 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 188 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 809 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 453 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Яковлево д. | 135 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 56 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Двойни д. | 115 м² | 11 сот. | 7 150 000 | 62 174 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Шувое пос. | 112 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 33 036 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 800 000 (−500 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 490 000 (−310 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 999 999 (−490 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134323172 В продаже хороший дом! Предлагаем к продаже каркасный дом площадью 160 кв. М. На земельном участке в 10 соток. Дом обшит внутри вагонкой, снаружи под брус. Стоит на качественном фундаменте. Дом просторный, имеет несколько комнат на первом и втором этажах. В доме есть печь и электричество. На участке есть скважина с водой очень хорошего качества(вода как родниковая, питьевая, сдавалась на анализ, есть заключение), хоз. Постройка, туалет, а также баня без чистовой отделки. Участок огорожен забором. Рядом лес. Есть многолетние деревья, кустарники, растения. Данный объект послужит отличным вариантом для дачи, для тех, кто любит тишину и свежий воздух. В Снт охрана, вьезд через шлагбаум.