Егорьевское ш., 59 км от МКАД
Медведево д., Воскресенск гор. округ
Дом 61,1 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 68 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 910 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈380 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: печь, баня.
До ст. Конобеево ≈5 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7908
Рейтинг 49/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 12 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 910 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 090 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Медведево д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Медведево д. | 22 сот. | 1 150 000 | 52 273 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Медведево д. | 20 сот. | 1 550 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Медведево д. | 22 сот. | 950 000 | 43 182 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Силино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Силино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соболь СНТ | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соболь СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бочевино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бочевино д. | 19 сот. | 1 550 000 | 81 579 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 022 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 167 / 62 416 / 76 271 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 878 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 490 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 380 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Медведево д. | 59 м² | 20 сот. | 4 500 000 | 76 271 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бочевино д. | 60 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Силино д. | 60 м² | 8 сот. | 4 350 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соболь СНТ | 65,6 м² | 15,5 сот. | 5 000 000 | 76 220 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Барановское с. | 58,8 м² | 16 сот. | 3 999 900 | 68 026 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Щербово д. | 60 м² | 15 сот. | 1 150 000 | 19 167 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Богатищево д. | 60 м² | 15 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Старая д. | 60 м² | 12,5 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Старая д. | 60 м² | 16 сот. | 3 890 000 | 64 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Барановское с. | 65 м² | 16 сот. | 3 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в красивом уголке Подмосковья! Дом из круглого бревна, крепкий. Участок ровный, есть межевание. На участке расположена деревянная баня. Газ по границе участка. В доме рабочая русская печь. Дорога к дому асфальтирована, подъезд круглогодичный. Рядом автобусная остановка, маршрут до жд станции Конобеево и до города Воскресенск. Звоните, показ по договоренности.