Егорьевское ш., 65 км от МКАД
Химик-4 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 45,6 м², участок 18 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 05.10.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 64 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 1,11 млн → дом ≈886 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈712 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −946 тыс. ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: баня.
До ст. Берендино ≈1,5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7907
Рейтинг 38/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 114 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 886 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 430 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Литейщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Литейщик СНТ | 7,3 сот. | 250 000 | 34 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Потаповское СНТ | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 712 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 361 / 41 864 / 52 475 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 833 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 741 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 650 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 466 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -946 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Барановское с. | 47,7 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 52 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Круглово д. | 46 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 32 609 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Усадище с. | 40 м² | 15,5 сот. | 2 099 000 | 52 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Сосновый Бор СНТ | 49,9 м² | 16 сот. | 1 700 000 | 34 068 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лужок СНТ | 50 м² | 16,3 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Костенево д. | 47,6 м² | 12 сот. | 1 350 000 | 28 361 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Старая д. | 47 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 95 745 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Бочевино д. | 41,1 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 46 229 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Старая д. | 47 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 91 489 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Круглово д. | 40 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024249. Продается Участок С Домом. Продается два дома (один из бруса) с земельным участком (18 соток) правильной формы и баней, на территории Снт Олимп. Участок находится в 76 км от Мкад в 10 минутах от центра г. Воскресенск. Электричество заведено в оба дома, септик, вода колодец. (7 колец). Въезд в Снт, на котором находится участок, (автоматические ворота), заехать могут только проживающие на нем. Дома 45 и 40 м. Кв. На территории есть теплица. Поселение находится в живописном месте. Рядом: лес, озеро, речка и пляж. Прекрасная транспортная доступность, как на личном транспорте, так и на общественном (остановка электрички Берендино в пешей доступности). Свободная продажа. Быстрый выход на сделку. Показы по предварительной договоренности. Есть подробное видео, вышлю по запросу. Преференции нашей компании позволят приобрести дом и земельный участок в кратчайшие сроки, гарантированная безопасность сделки с юридической поддержкой ведущих специалистов. Отличное Предложение. Любые Вопросы По Телефону.