Егорьевское ш., 99 км от МКАД
Большое Гридино д., Егорьевск гор. округ
Дом 75,7 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 206 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 13 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: вода — есть; септик; в описании: печь, баня, скважина, колодец, газ.
До ст. Шатурторф ≈15,6 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈2 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7906
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 694 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 206 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 794 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 699 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Большое Гридино д. | 21 сот. | 799 999 | 38 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Гридино д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Гридино д. | 22 сот. | 550 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Гридино д. | 30 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Гридино д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большое Гридино д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Большое Гридино д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Карцево д. | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Бормусово д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Бормусово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 114 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 34 729 / 61 321 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 165 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 057 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 732 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 082 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Большое Гридино д. | 60 м² | 12 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Сабанино д. | 65 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 26 154 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лесково с. | 69 м² | 11,1 сот. | 3 700 000 | 53 623 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лесково с. | 69 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 56 522 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Росинка-3 СНТ | 63,6 м² | 10 сот. | 3 899 999 | 61 321 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Мещера-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 800 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Машиностроитель СНТ | 57,3 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 34 729 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 000 000 |
Описание
*Продам бревенчатый, жилой дом в тихой, спокойной деревне. * Дом состоит из 2х жилых комнат (25 +20 м. Кв.), кухня 10 м. Кв. Высота потолков 2,8 м., имеется прихожая и просторная терраса. Санузел раздельный, канализация септик, подогрев воды осуществляяется 2 электрическими бойлерами. Электричество заведено, газ у ворот земельного участка, вода -скважина (15 м.), заведена в дом. Отопление -дровяная печь + электрический котел. *Участок отмежеван, сухой, не подтопляется. На участке фруктовые и ягодные насаждения, сарай, старая баня, колодец 4 кольца. Асфальтированная дорога до участка, дороги в деревне зимой чистятся. * В деревне имеется магазин "Верный", хозяйственный магазин, Фап, Почта России, библиотека, действующий Дом Культуры. Хорошее транспортное сообщение с городом ( 14 рейсов в день до города и обратно). Школьный автобус возит детей в школу и детский сад в с. Саввино. * Вокруг деревни чистая, первозданная природа, много ягод, грибов.