Егорьевское ш., 52 км от МКАД
Им. Цюрупы пгт, Воскресенск гор. округ
Дом 40,3 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.04.2024.
Рейтинг 56/100 · уверенность 64 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,47 млн → дом ≈527 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈606 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈427 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь; свет — есть; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Конобеево ≈9,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7903
Рейтинг 56/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 15.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 171 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 473 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 527 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Им. Цюрупы пгт | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Им. Цюрупы пгт | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 099 999 | 118 279 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Им. Цюрупы пгт | 9,3 сот. | 1 199 999 | 129 032 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белые Пески-2 СНТСН | 8,2 сот. | 800 000 | 97 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 10 сот. | 2 320 000 | 232 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 12 сот. | 1 299 000 | 108 250 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 606 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 83 130 / 149 750 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 416 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 245 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 074 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 733 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Им. Цюрупы пгт | 40,5 м² | 8,3 сот. | 3 350 000 | 82 716 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Им. Цюрупы пгт | 44 м² | 15 сот. | 1 650 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Соболево д. | 40 м² | 15 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Соболево д. | 40 м² | 15 сот. | 5 990 000 | 149 750 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Асташково д. | 40 м² | 12,5 сот. | 2 200 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Соболево д. | 42,3 м² | 15 сот. | 4 550 000 | 107 565 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Губино д. | 42 м² | 15 сот. | 4 300 000 | 102 381 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Богатищево д. | 39,5 м² | 16,5 сот. | 3 300 000 | 83 544 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Хотеичи с. | 40 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 47 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Хотеичи с. | 38 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 55 263 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2024 | 2 499 999 | история площадки |
| 30.07.2024 | 1 800 000 (−699 999) | история площадки |
| 30.08.2024 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 27.11.2025 | 2 400 000 (+400 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам круглогодичный жилой дом с возможностью прописки в посёлке им. Цюрупы, по улице Юбилейная. В доме две комнаты, терраса, чердак, погреб. В доме есть печь, имеется баня. Участок 15 соток, назначение личное подсобное хозяйство, частично огорожен забором. В доме есть электричество, вода 2 колодца, газ по границе. Санузел на улице. Рядом остановка общественного транспорта. Храм, магазины. Расстояние от Мкад 56 км. Круглогодичный подъезд. Остались вопросы, звоните.