Егорьевское ш., 52 км от МКАД
Рябинушка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 694 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,29 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −464 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Смолево ≈3,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7902
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 694 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 306 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 657 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 680 / 55 970 / 97 377 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 295 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 130 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 966 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 636 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -464 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Часовня д. | 64,8 м² | 9 сот. | 6 310 000 | 97 377 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Усадьба в лесу КП | 60 м² | 14 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Антоновка-1 КП | 84 м² | 7 сот. | 16 000 000 | 190 476 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Васильки ДНП | 53,6 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 55 970 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Меткомелино д. | 56 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Сталь-2 СНТ | 58 м² | 8 сот. | 2 995 000 | 51 638 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Москва СНТ | 54,7 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 24 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Кузяево Парк КП | 87,6 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 33 105 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Рассвет СТ | 84,4 м² | 6,4 сот. | 6 000 000 | 71 090 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Союз-6 СНТ | 85 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 62 353 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с домом и хоз. Постройками. Участок 12 соток, на участке дом, гараж, душ с туалетом, навес для авто. Снт Рябинушка. Рядом озеро, лес с грибами и ягодами. По всем вопросам звоните.