Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Круглово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 38,7 м², участок 34 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 34 сот. = 1,25 млн → дом ≈749 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈674 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈40 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Беззубово ≈4,3 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7899
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 61 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 793 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 251 000 ₽ (34 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 749 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 354 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Круглово д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Круглово д. | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Старово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старово д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старово д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старово д. | 18 сот. | 400 000 | 22 222 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Костенево д. | 14,7 сот. | 1 150 000 | 78 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сенькино д. | 23 сот. | 745 000 | 32 391 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сенькино д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 674 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 69 024 / 133 495 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 715 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 40 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Круглово д. | 40 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Круглово д. | 40 м² | 34 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Зевнево д. | 40 м² | 40 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Круглово д. | 46 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 32 609 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Горшково д. | 41 м² | 20 сот. | 3 200 000 | 78 049 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Медведево д. | 41,2 м² | 30 сот. | 5 500 000 | 133 495 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сенькино д. | 50 м² | 28 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Олимп СТСН | 45,6 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Алешино д. | 43,1 м² | 28 сот. | 4 000 000 | 92 807 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Хотеичи с. | 45 м² | 22 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом в деревне Круглово общей площадью 38.7 кв. М с кадастровым номером 50:24:0080302:145, и земельный участок категория земель земли населенных пунктов, назначение для ведения личного подсобного хозяйства с кадастровым номером 50:24:0080302:64 общей площадью 34 сотки. В доме есть печь, электричество, на улице колодец. Хорошая транспортная доступность, остановка автобуса рядом с домом. Можно доехать до ж/д станции Егорьевск за 10 минут.