Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Шатура г., Шатура гор. округ
Дом 59,6 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 580 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,06 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −247 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть.
До ст. Шатура ≈0,5 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7895
Рейтинг 27/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 580 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 620 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 181 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 2 сот. | 490 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15 сот. | 380 000 | 25 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 24 сот. | 3 050 000 | 127 083 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Северная Грива пос. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 40 сот. | 5 500 000 | 137 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Северная Грива пос. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 10,9 сот. | 1 400 000 | 128 440 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 092 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 165 / 53 874 / 74 242 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 394 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 224 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 055 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 715 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -247 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 60 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | 61 м² | 13,2 сот. | 1 890 000 | 30 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 57 м² | 15 сот. | 4 150 000 | 72 807 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 66 м² | 10 сот. | 4 900 000 | 74 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 66,1 м² | 10 сот. | 4 900 000 | 74 130 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 66 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 51 м² | 20 сот. | 3 500 000 | 68 627 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Машиностроитель СНТ | 54,7 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 30 165 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 55 м² | 13 сот. | 2 400 000 | 43 636 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 70 м² | 13,2 сот. | 3 300 000 | 47 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 59,6 м2 на участке 16,6 соток в Шатуре. Свет, Газ, Вода. Продается отдельностоящий одноэтажный. Участок большой 16.6 соток, что позволяет разместить всё необходимое: от сада до парковки для нескольких машин. Про дом: · Площадь: 59,6 кв. М. (2 комнаты + с/у). · Материал: дерево. · Коммуникации: вода центральная (в доме), свет подведен, газ по границе участка (перспектива подключения). Про участок: · Земли населенных пунктов. · Размер: 16.6 соток (ровный, сухой). · Кадастровый номер: 50:25:0010202:759. Важно знать: · Отличный, круглогодичный подъезд. · Земельный участок оформлен в долгосрочную аренду до 2045 года. На участке залит фундамент для строительства нового дома. Г. Шатура, ул. Новый тупик. Заинтересовало? Звоните! Покажем в удобное для вас время.