Егорьевское ш., 54 км от МКАД
Пестово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈96 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,61 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈216 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, газ.
До ст. Анциферово ≈6,4 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7893
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 8.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 888 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Перхурово д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Перхурово д. | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ново-Загарье д. | 16 сот. | 2 250 000 | 140 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ново-Загарье д. | 5 сот. | 590 000 | 118 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ново-Загарье д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Андреево д. | 15 сот. | 3 990 000 | 266 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Митино д. | 18,4 сот. | 3 661 000 | 198 967 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 785 / 85 098 / 146 018 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 607 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 427 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 246 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 886 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 216 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Перхурово д. | 46,5 м² | 21 сот. | 1 850 000 | 39 785 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Крупино д. | 45 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рябинушка СНТ | 45 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пестово д. | 40 м² | 30 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ново-Загарье д. | 51 м² | 16 сот. | 5 200 000 | 101 961 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Левкино д. | 37,4 м² | 24 сот. | 3 500 000 | 93 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Запонорье д. | 49 м² | 30 сот. | 5 000 000 | 102 041 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ново-Загарье д. | 33,9 м² | 20 сот. | 4 950 000 | 146 018 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Перхурово д. | 57,2 м² | 30 сот. | 2 500 000 | 43 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Глебово д. | 42,2 м² | 25 сот. | 3 900 000 | 92 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 40 кв. М плюс терраса на земельном участке 30 соток в Павлово-Посадском районе Московской области д. Пестово. Дом из бревна крепкий с русской печью. Категория земли: Земли населенных пунктов. Прописка! Коммуникации: электричество, газ по госпрограмме можно подвести. Асфальтированный подъезд. Рядом автобусная остановка. Рядом лес, грибы, ягоды. Идеальное место для отдыха и круглогодичного проживания. Уникальная во всех смыслах локация! Неподалеку находится "Барский" пруд со своей красивой историей и красочными пейзажами!