Егорьевское ш., 92 км от МКАД
Строитель СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 109 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 262 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 20 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,98 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,25 млн / целевая ≈3,83 млн / пессимист. ≈3,4 млн → от пессимистичной прибыль −448 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Запутная ≈14,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7890
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 687 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 262 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 938 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Химик-2 СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Машиностроитель СНТ | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Великий Край д. | 13,2 сот. | 750 000 | 56 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 643 / 47 632 / 66 667 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 252 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 039 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -448 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.5 км | Электрон СНТ | 90 м² | 8 сот. | 5 170 000 | 57 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Шатурторф пос. | 120 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 66 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Букишино д. | 84 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 19 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | 78 м² | 4 сот. | 2 950 000 | 37 821 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 300 000 (−700 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная Продажа! Продаётся двухэтажный дом из пеноблоков 109 м2. На втором этаже есть деревянная мансарда. Год окончания строительства 2023 г Участок 6 соток. В Снт летний водопровод. В доме шикарная печь! Заведено электричество в дом. В этом году поставлен счетчик Мосэнергосбыт. Завершена одна теплая комната с печью. Коридор отделан вагонкой. Окна- двойные стеклопакеты. Остальные комнаты- свободная планировка, что позволяет реализовать любые дизайнерские решения. В доме есть веранда из лиственницы для отдыха на свежем воздухе. До ближайшей железнодорожной станции Егорьевск можно добраться на автомобиле или на автобусе. Рядом в деревне Верейка находится остановка общественного транспорта. Деревня Верейка в шаговой доступности. Дом окружён живописной природой, что создаёт атмосферу уединения и спокойствия. 1 собственник, без обременений. Я -собственник! Продаю срочно, ниже рынка! Агентов прошу не беспокоить!