Егорьевское ш., 98 км от МКАД
Курбатово д., Егорьевск гор. округ
Дом 45,2 м², участок 8,3 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 3/100 · уверенность 58 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 265 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈904 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малеиха ≈18,2 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈2 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7888
Рейтинг 3/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 39 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 265 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 916 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Карцево д. | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коврево д. | 25 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 499 000 | 41 583 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Большое Гридино д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Авиатор-3 СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Большое Гридино д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Большое Гридино д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Верейка д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Большое Гридино д. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 904 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 430 / 47 639 / 84 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 254 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 141 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 029 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 803 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 013 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Пластмассы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Подрядниково д. | 41 м² | 8 сот. | 2 490 000 | 60 732 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Рахманово д. | 50 м² | 9,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Панино д. | 50,8 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 62 992 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Великий Край СНТ | 50 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Москвич СНТ | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Иншино д. | 53 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 24 528 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Иншино д. | 53,5 м² | 12 сот. | 1 199 999 | 22 430 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Машиностроитель СНТ | 57,3 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 34 729 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Зеленый Огонек СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 40 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140352760 Продаётся уютный утепленный дом в д. Курбатово. Подходит под прописку. Идеальный для проживания или загородного отдыха. В доме функциональная планировка: просторная кухня-гостиная, спальня ( с 2 окнами, по желанию комнату можно разделить). Современный санузел с душевой кабиной. И кладовая для хранения. На участке: 8.3 сотки квадратной формы. Много плодово- ягодных растений. · Удобный подъезд. · Место для парковки авто. · есть небольшой хозяйственный сарай. · свободная площадь под ландшафтные решения. Локация: тихая деревня, природа, свежий воздух, до города удобная дорога.