Егорьевское ш., 98 км от МКАД
Петровское с., Шатура гор. округ
Дом 100 м², участок 17 сот., газоблок.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 23.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 63 %
Земля ≈26 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 435 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 61 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,15 млн / целевая ≈7,34 млн / пессимист. ≈6,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,62 млн ₽, маржа 40 %, ROI 67 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина.
До ст. Шатура ≈2,5 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7881
Рейтинг 72/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 614 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 435 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 915 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Петровское с. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Левошево д. | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Петровское с. | 18,9 сот. | 500 000 | 26 455 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 2 сот. | 490 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Садко СНТ | 39 сот. | 900 000 | 23 077 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Садко СНТ | 13,5 сот. | 200 000 | 14 815 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Тархановка пос. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Тархановка пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 15 сот. | 380 000 | 25 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 168 / 86 667 / 130 476 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 153 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 745 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 338 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 624 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 67 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Петровское с. | 92 м² | 11,8 сот. | 5 800 000 | 63 043 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Тархановка пос. | 105 м² | 20 сот. | 13 700 000 | 130 476 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Тархановка пос. | 110 м² | 16,5 сот. | 13 200 000 | 120 000 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 106 м² | 11 сот. | 10 900 000 | 102 830 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | 90 м² | 17 сот. | 7 800 000 | 86 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Тархановка пос. | 107,9 м² | 10 сот. | 6 600 000 | 61 168 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Шатурторф пос. | 90 м² | 17 сот. | 7 800 000 | 86 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Тархановка пос. | 122 м² | 15 сот. | 14 500 000 | 118 852 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Шатурторф пос. | 125 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 64 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.03.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 500 000 (+600 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.06.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 199 000 (−1 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 150 000 (−49 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 400 000 (+250 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 900 000 (−500 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 590 000 (−10 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 550 000 (−40 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 490 000 (−10 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 450 000 (−40 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам недостроенный одноэтажный дом, 100кв метров, свободная планировка. Свет, скважина есть. Рядом остановка общественного транспорта, соседи живут круглый год. Пеpeуступкa пpaв aренды 17 сотoк. Догoвор apенды до 2037 гoдa с пpaвoм oфoрмления в сoбствeннoсть.2200 Р в год плaтa пo дoгoвоpу. Aдpес Mоcкoвcкaя oблacть. Г. Шатура Петровская 59 б, вторая линия у жд. Назначение-Лпх. После постройки дома, оформляете в собственность. Учacтoк пpавильной фоpмы. Торг реальному покупателю.