Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Маяк СНТ, Раменский гор. округ
Дом 123 м², участок 6 сот., щитовой, 2014 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 05.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 61/100 · уверенность 61 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 369 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 46 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈2,46 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,94 млн / целевая ≈7,14 млн / пессимист. ≈6,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,94 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Фаустово ≈16,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №788
Рейтинг 61/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 88 % | 37.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 418 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 369 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 931 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 699 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Маяк СНТ | 9,6 сот. | 700 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маяк СНТ | 7,2 сот. | 1 120 000 | 155 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Топаз СНТ | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отра СНТ | 7,8 сот. | 460 000 | 58 974 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маяк СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Топаз СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кулон СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-Натальино СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 123 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 544 / 65 833 / 77 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 939 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 542 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 351 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 936 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.9 км | Улыбка СНТ | 120 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 65 833 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Цибино-2 СНТ | 100 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 77 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Сосны СНТ | 90 м² | 6,2 сот. | 4 099 000 | 45 544 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 31.10.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продается Дача 123 кв м 2014 года постройки в экологически чистом районе. Рядом Магнит, строительный и хозяйствеенный магазины, Озон, WB, а также рядом лес грибные и ягодные места. Один взрослый собственник.