Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Соболево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 78,2 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 2,39 млн ₽, снижали с 2,69 млн; первая цена 2,69 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,36 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,03 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль −74 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Анциферово ≈8 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7879
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 74 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 025 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 365 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 455 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Соболево д. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соболево д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соболево д. | 14,6 сот. | 1 890 000 | 129 452 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соболево д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соболево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Соболево д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Соболево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соболево д. | 14,6 сот. | 1 690 000 | 115 753 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соболево д. | 21,6 сот. | 3 500 000 | 162 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Белые пески СТ | 6,2 сот. | 2 532 000 | 408 387 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 264 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 54 604 / 82 786 |
| цена объекта | 2 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 031 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 827 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 625 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -73 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Соболево д. | 71,5 м² | 10,7 сот. | 3 000 000 | 41 958 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Асташково д. | 79 м² | 13 сот. | 4 500 000 | 56 962 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Асташково д. | 81 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 74 074 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Им. Цюрупы пгт | 80 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Им. Цюрупы пгт | 76,1 м² | 10 сот. | 6 300 000 | 82 786 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Им. Цюрупы пгт | 80 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 17 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Им. Цюрупы пгт | 72 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 52 778 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Азимут СНТ | 80 м² | 7,9 сот. | 1 900 000 | 23 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Им. Цюрупы пгт | 84 м² | 15 сот. | 5 550 000 | 66 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Им. Цюрупы пгт | 70 м² | 11,3 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 690 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 390 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 390 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем к покупке крепкий деревенский дом в живописной деревне Соболево. Расположенный в тихом частном секторе, вдали от проезжей части. Транспортная связь: Удобное автобусное сообщение обеспечивает связь с городом Куровское и железнодорожной станцией Шевлягино (Казанское направление). Прямые автобусы до Москвы также доступны, остановка находится неподалеку. Развитая инфраструктура: В деревне есть все необходимое для комфортной жизни: школа, детский сад, почта, поликлиника, детские площадки, Дом культуры, сельсовет и сетевые магазины. Дополнительные автобусные маршруты (Егорьевск Котельники, Раменское) и близость станции Шевлягино (электричка Куровское Москва). Характеристики объекта: Участок 9.3 сотки правильной формы, высокий и ухоженный. На нем расположен дом из сруба площадью 78 кв. М. В дом заведены центральная вода, отопление печное, электричество 15 квт, газ по границе участка. На участке также имеется баня и гараж из блоков. Для получения дополнительной информации звоните по телефону.