Егорьевское ш., 91 км от МКАД
Денисиха д., Егорьевск гор. округ
Дом 66,3 м², участок 17 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 68 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 599 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −612 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Запутная ≈8,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈2 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7870
Рейтинг 19/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 226 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 599 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 801 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 164 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Денисиха д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Денисиха д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Денисиха д. | 10 сот. | 349 920 | 34 992 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Денисиха д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Старовасилево д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Старовасилево д. | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Старовасилево д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Росинка-7 сад. уч. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Василек-2 СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 126 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 154 / 48 820 / 61 321 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 192 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 032 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 873 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 554 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -612 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Лесково с. | 69 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 56 522 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лесково с. | 69 м² | 11,1 сот. | 3 700 000 | 53 623 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Росинка-3 СНТ | 63,6 м² | 10 сот. | 3 899 999 | 61 321 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Радуга СНТ | 65 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Знаменская д. | 68,5 м² | 25 сот. | 2 800 000 | 40 876 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Сабанино д. | 65 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 26 154 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Великий Край д. | 61 м² | 18 сот. | 3 150 000 | 51 639 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Великий Край д. | 61 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 55 738 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Большое Гридино д. | 60 м² | 12 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Деревнищи д. | 80 м² | 15 сот. | 2 900 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается крепкий и ухоженный дом в деревне с действующей баней. Участок 17 соток, окошен, обработан, огорожен. Проводилось межевание. В доме три комнаты и кухня. Туалет на улице, вода из колодца на участке, электричество в доме, отопление печь. Отличный вариант для постоянного проживания и прописки, а так же как Дача. Подходит под ипотеку и маткапитал. Звоните, оперативный показ.