Егорьевское ш., 72 км от МКАД
Мисцево пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,48 млн; первая цена 2,48 млн ₽ от 30.09.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 312 тыс. → дом ≈2,14 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 23 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,35 млн / целевая ≈4,81 млн / пессимист. ≈4,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈196 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: водопровод по границе; газ — есть; свет — есть.
До ст. Беливо ≈8,7 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7869
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 167 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 380 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мисцево пос. | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мисцево пос. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мисцево пос. | 6 сот. | 183 000 | 30 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисцево пос. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Марс СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Южный-1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Метрополитен СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Южный-5 СНТ | 6 сот. | 670 000 | 111 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Южный-6 СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 472 / 52 381 / 121 951 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 348 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 081 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 813 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 195 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Марс СНТ | 105 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 52 381 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Химик-1 СНТ | 72 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 23 472 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Заволенье д. | 90,2 м² | 15 сот. | 11 000 000 | 121 951 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2024 | 2 475 000 | история площадки |
| 21.05.2025 | 2 100 000 (−375 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 2 450 000 (+350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно Продается. Стоит только коробка дома, внутри ничего нет, газ, электричество, вода по границе участка. Торг уместен.