Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Тереньково д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 35 м², участок 17,5 сот., бревно.
Цена 2,49 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 17,5 сот. = 1,65 млн → дом ≈842 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,59 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −648 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Локомотивное Депо ≈3,8 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7866
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 648 000 ₽ (17,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 842 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 057 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Заволенье д. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Смолево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заволенье д. | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Смолево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заволенье д. | 14,3 сот. | 2 350 000 | 164 336 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заволенье д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Смолево с. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Смолево д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 242 / 69 672 / 111 667 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 586 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 457 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 327 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 069 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -647 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Новое д. | 36 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дубок-2 СНТ | 33 м² | 9 сот. | 800 000 | 24 242 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Беливо пос. | 36,6 м² | 11 сот. | 2 550 000 | 69 672 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Барское д. | 36 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 158 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Смолево с. | 40 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Заволенье д. | 30 м² | 17 сот. | 3 350 000 | 111 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тереньково д. | 42,9 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 61 772 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Авсюнино д. | 34 м² | 9 сот. | 1 600 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Костино д. | 36 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Коротково д. | 33 м² | 20 сот. | 2 590 000 | 78 485 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 490 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок с домом. Земельный участок 23 м2, дом 35м2. Деревня Тереньково газифицированна, газ по границе участка. Участок 23 сотки, сухой, правильной формы. На участке расположен дом из бревна с кирпичным фундаментом, общей площадью 35 кв. М, требует небольшого ремонта. В доме электричество, Отопление печное- русская печь. Участок неухожен, НО имеются плодовые деревья. Деревня расположена в 3 километрах от города Куровское с развитой инфраструктурой: школы, детские сады, современный спортивный комплекс, дворец культуры, городской парк, сетевые магазины, поликлиника, почта, аптека, железнодорожная станция в 10 минутах езды от дома. До Москвы 1,2ч на электричке, Казанском направление. Места здесь тихие в лесах много грибов и ягод. Разумный торг уместен.