Егорьевское ш., 91 км от МКАД
Белавино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 120 м², участок 17 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 05.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 58/100 · уверенность 61 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 662 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,1 млн / целевая ≈6,39 млн / пессимист. ≈5,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,46 млн ₽, маржа 26 %, ROI 34 %.
Коммуникации: септик; газ — нет; отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Шатурторф ≈10,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7863
Рейтинг 58/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 69 % | 29.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 662 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 838 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 317 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Васютино д. | 9 сот. | 580 000 | 64 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Васютино д. | 18 сот. | 380 000 | 21 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 500 / 63 540 / 144 444 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 745 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 390 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 680 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 455 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Стрела СНТ | 125,3 м² | 24 сот. | 11 500 000 | 91 780 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Грибчиха д. | 115,4 м² | 21 сот. | 6 500 000 | 56 326 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Связист СНТ | 100 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 21 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Грибчиха д. | 100 м² | 20 сот. | 5 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Тархановка пос. | 106 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 70 755 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Новониколаевка д. | 139 м² | 23 сот. | 4 900 000 | 35 252 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Рот Фронт сад. уч. | 90 м² | 9 сот. | 1 485 000 | 16 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Андреевские Выселки д. | 93,6 м² | 23 сот. | 12 900 000 | 137 821 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Кобелево д. | 85 м² | 15 сот. | 8 800 000 | 103 529 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Тархановка пос. | 90 м² | 12 сот. | 13 000 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный дом из бревна площадью 120 м2, расположенный на просторном участке 17 соток. Дом построен в 1991 году, имеет два этажа. В доме есть веранда. (был ремонт в 2024 г). Для удобства проживания предусмотрены кабельное/цифровое ТВ. Есть печное отопление. На участке также расположена баня, что станет отличным дополнением для любителей попариться. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализация септик. Электричество подключено. Дом находится в непосредственной близости от остановки общественного транспорта, что обеспечивает хорошую транспортную доступность. Рядом расположен магазин, что делает проживание здесь ещё более комфортным. Возможна покупка в ипотеку. Участок и дом находятся в собственности. Есть все необходимые документы. Рядом живут соседи, которые находятся круглогодично. Если потребуется, можем предоставить дополнительные фотографии, а также видео. Просмотр в любое время по предварительному согласованию.