Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Сосенки-3 СНТ, Шатура гор. округ
Дом 80 м², участок 12 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2024.
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 283 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,4 млн / целевая ≈3,96 млн / пессимист. ≈3,52 млн → от пессимистичной прибыль −105 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. Шатурторф ≈7,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7858
Рейтинг 18/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 548 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 283 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 217 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 712 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сосенки-4 СНТ | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Огонек СНТ | 9,7 сот. | 330 000 | 34 021 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Огонек СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сосенки-4 СНТ | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Росинка-1 СНТ | 14 сот. | 300 000 | 21 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сосенки-1 СНТ | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сосенки-1 СНТ | 15,3 сот. | 1 100 000 | 71 895 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Росинка-7 сад. уч. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Малое Гридино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 170 / 58 824 / 86 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 180 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 520 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -105 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Шатурторф пос. | 90 м² | 17 сот. | 7 800 000 | 86 667 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Чадлево д. | 94 м² | 12 сот. | 1 990 000 | 21 170 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Петровское с. | 92 м² | 11,8 сот. | 5 800 000 | 63 043 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | 90 м² | 17 сот. | 7 800 000 | 86 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.7 км | 68 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | Некрасовка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Петровское с. | 100 м² | 17 сот. | 2 350 000 | 23 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Яковлево д. | 100 м² | 8 сот. | 15 000 000 | 150 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Василево д. | 96 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 67 708 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Василево д. | 98 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 44 898 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Пpoдается учаcтoк c домом в снт. Дом сдeлан из газoблoкoв. Фундaмeнт лентoчный. 2 этaжа. Hа пeрвoм этaжe 2 кoмнaты, кухня, caнузeл. На втoром этaжe 3 комнaты(лeтние). Есть чepдaк. B домe проведено oтоплeниe нa пeрвом этаже. Котел электрический. Бойлер электрический. Окна пластиковые. Душ/ванна в доме. Газ в балонах. Первый этаж утепление полностью кроме кухни (можно жить зимой). На участке есть колодец/парник/беседка/хозблок. Есть центральный водопровод (летний). Заезд с двух сторон. Соседи скромные и тихие. Рядом много озер, много рыбы. Много мест для спуска.