Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Лира СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 96 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 340 тыс. → дом ≈2,16 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Заполицы ≈1,8 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7857
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 340 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 160 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лира СНТ | 10,6 сот. | 200 000 | 18 868 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орион СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Орион СНТ | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заполицы д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заполицы д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Зворково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зворково д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Зворково д. | 8 сот. | 430 000 | 53 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 566 / 29 791 / 44 156 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 058 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 905 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 752 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 399 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 100,7 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 29 791 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Микрон СНТ | 78 м² | 6,6 сот. | 2 000 000 | 25 641 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Южный-4 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Рот Фронт сад. уч. | 90 м² | 9 сот. | 1 485 000 | 16 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Химик СНТ | 86 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 35 465 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Авсюнино пос. | 83,4 м² | 12 сот. | 7 100 000 | 85 132 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Авсюнино пос. | 115,2 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 31 684 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Вертолет СНТ | 77 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 44 156 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Красное с. | 79,3 м² | 4 сот. | 600 000 | 7 566 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Авсюнино пос. | 77,9 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 41 078 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса площадью 96 кв. М на участке 8 соток. В доме выполнен косметический ремонт, стены первого этажа обшиты деревом, что создает теплую и комфортную атмосферу. Второй этаж включает в себя спальни с большими окнами, обеспечивающими естественное освещение. Дом оснащен печным отоплением, водоснабжение осуществляется через скважину. Для удобства жильцов предусмотрено кабельное/цифровое ТВ. Санузел, душевая кабина, водонагреватель расположены в отдельном помещении на участке. Есть скважина, электричество. Земельный участок относится к категории Снт. На участке сосны, плодовые деревья. Вокруг лес, озера, грибные места.