Егорьевское ш., 76 км от МКАД
Богородское с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 47,6 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 31.03.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 914 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈952 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −969 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. Авсюнино ≈3,7 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7855
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 909 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 914 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 586 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 319 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Богородское с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Богородское с. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Богородское с. | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Степановка д. | 16,4 сот. | 2 500 000 | 152 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Степановка д. | 20 сот. | 820 000 | 41 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Степановка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Авсюнино пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Степановка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 952 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 426 / 57 750 / 87 778 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 635 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 503 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 372 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 108 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -969 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Богородское с. | 47 м² | 20 сот. | 1 900 000 | 40 426 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Авсюнино д. | 47,8 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 83 682 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Мальково д. | 48 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Авсюнино д. | 50 м² | 14 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рудне-Никитское д. | 50 м² | 20 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рудне-Никитское д. | 45 м² | 7,9 сот. | 3 950 000 | 87 778 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское с. | 40 м² | 20 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Авсюнино пос. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Понарино д. | 50 м² | 15 сот. | 2 650 000 | 53 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Надежда СНТ | 40 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 14.11.2025 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом в экологически чистом районе Подмосковья, на 15 сотках земли, дом 47,6 кв. М. Из бревна, на ленточном фундаменте, и обложен кирпичом, на участке очень хороший, плодоносный сад, два колодца, электричество в доме, газ по границе участка. Один собственник, более 10 лет в собственности. На все вопросы отвечу по телефону.