Егорьевское ш., 54 км от МКАД
Перхурово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 57,2 м², участок 30 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,62 млн → дом ≈875 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,67 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −331 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Анциферово ≈5,3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7853
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 180 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 625 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 297 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Перхурово д. | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Виктория СНТ | 6,4 сот. | 345 000 | 53 906 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Елизарово д. | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Энергия-94 СНТ | 6 сот. | 265 000 | 44 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Елизарово д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елизарово д. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ляхово д. | 5 сот. | 385 000 | 77 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 144 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 785 / 77 778 / 102 041 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 672 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 488 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 305 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 938 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -331 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Крупино д. | 60 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Перхурово д. | 46,5 м² | 21 сот. | 1 850 000 | 39 785 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ново-Загарье д. | 51 м² | 16 сот. | 5 200 000 | 101 961 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пестово д. | 45 м² | 30 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Крупино д. | 67 м² | 15 сот. | 5 300 000 | 79 104 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Запонорье д. | 49 м² | 30 сот. | 5 000 000 | 102 041 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Юркино д. | 55,6 м² | 23 сот. | 4 400 000 | 79 137 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Рябинушка СНТ | 45 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Крупино д. | 45 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Козлово д. | 60,8 м² | 15 сот. | 12 300 000 | 202 303 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 539457. Продается уютный, теплый и крепкий дом из бревна в деревне Перхурово. Отопление от русской печи (газа в деревне нет), свет подведён, уличный колодец. Участок ровный, сухой. Есть сарай. Подъезд асфальтированный. До Павловского Посада 20 минут на машине. Рассмотрим любые варианты покупки.