Егорьевское ш., 61 км от МКАД
Барановское с., Воскресенск гор. округ
Дом 47,7 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 26.06.2024.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 894 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈954 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −369 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берендино ≈4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7852
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 82 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 894 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 669 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Барановское с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Барановское с. | 11 сот. | 880 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барановское с. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барановское с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барановское с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барановское с. | 8,5 сот. | 323 268 | 38 032 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барановское с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Барановское с. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барановское с. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Барановское с. | 30 сот. | 4 777 000 | 159 233 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 954 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 315 / 68 718 / 114 583 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 387 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -369 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Барановское с. | 47,9 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 31 315 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Барановское с. | 51,4 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 87 549 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ручейный КП | 52 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 95 962 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Старая д. | 47 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 95 745 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Старая д. | 47 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 91 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Конобеево с. | 48 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 114 583 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Агат СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Бессоново д. | 44,1 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 49 887 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Олимп СТСН | 45,6 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Бочевино д. | 41,1 м² | 15 сот. | 1 900 000 | 46 229 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2024 | 2 000 000 | история площадки |
| 17.09.2024 | 1 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.09.2024 | 2 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 27.03.2025 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 23.05.2025 | 1 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 22.06.2025 | 2 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок с домом. Посреднеческие услуги не предлагать! Продажа без посредников! Требует капитальных вложений. Есть документы на участок и дом. Один взрослый собственник, который имеет все документы на руках. Готов к сделке. Столб (электричество) со счётчиком установлен возле участка. Установлена автономная система видео наблюдения за домом и участком. Есть возможность сделать Wi-Fi на участке (обсуждается отдельно). Транспортная доступность ж/д ст. Конобеево, Казанское направление ( 15 минут на автобусе, и 1 час 20 минут до Москвы). До города Воскресенск 10-15 минут на автомобиле. Так же ходит общественный транспорт (автобус). Дом застрахован. Без глупых вопросов. Цену свою предлагать мне не надо. Приехали, посмотрели, всё устроило-покупаете.