Егорьевское ш., 35 км от МКАД
Старая мельница-2 ДНТ, Раменский гор. округ
Дом 117 м², участок 6,8 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 68 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 704 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 62 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈2,34 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,75 млн / целевая ≈6,97 млн / пессимист. ≈6,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,73 млн ₽, маржа 28 %, ROI 39 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Бронницы ≈1,8 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7851
Рейтинг 68/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 78 % | 33.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 535 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 704 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 796 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Старая мельница-2 ДНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Металлург СНТ | 9 сот. | 2 698 000 | 299 778 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Металлург СНТ | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старая мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старая Мельница-3 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 117 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 681 / 68 182 / 83 019 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 749 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 362 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 974 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 199 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 734 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 39 % |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Матросово КП да: «ванная» + «заезжай и живи» | 116 м² | 7,2 сот. | 7 155 000 | 61 681 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Цибино-2 СНТ да: «ванные» + «отделка» | 110 м² | 6,8 сот. | 7 500 000 | 68 182 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Машиностроитель пос. да: «ванные» + «въезжай и живи» | 106 м² | 6,6 сот. | 8 800 000 | 83 019 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Кривцы с. да: «с/у» + «теплый пол» | 115,9 м² | 6,4 сот. | 11 000 000 | 94 909 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Рыболово с. да: «ванная» + «под ключ» | 120 м² | 6,9 сот. | 7 800 000 | 65 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Кривцы с. да: «санузел» + «отделкавагонка» | 122,6 м² | 6,7 сот. | 8 500 000 | 69 331 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
"Под ключ" по выгоде (для тех, кто считает деньги). Недострой + 6 соток: дешевле готового, а результат как в проекте мечты. Покупать готовый дом часто переплачивать за чужую отделку. Здесь вы получаете недострой и участок и сами решаете, куда и сколько вложить. А локация и инфраструктура уже готовы. Почему это выгодно: -Экономия на этапе покупки недострой обычно стоит заметно дешевле. -Полная свобода в отделке: никаких "чужих" решений только ваши вкусы и бюджет. -Перспектива газа: линия проложена по границе поселка, подключение вопрос времени. Это повышает будущую ликвидность объекта. -Круглогодичный подъезд: асфальт, зимой дороги чистят никаких проблем с доступом. -Инфраструктура "сразу": остановка, магазин, автостанция ж/д Бронницы(5 км.), г. Раменское(16 км.) не нужно ждать развития района. Участок 6 соток, ровный. В доме никто не проживал. На участке есть колодец, что решает вопрос с водоснабжением. Код пользователя: 1245805036. Номер в базе: 14411777.