Егорьевское ш., 76 км от МКАД
Тараканово д., Егорьевск гор. округ
Дом 45 м², участок 2,5 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 149 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 50 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −392 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. Рудниковская ≈4,5 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7848
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 432 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 149 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 351 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 244 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Васютино д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Лесная Поляна-6 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кукшево д. | 12,8 сот. | 1 350 000 | 105 469 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Кукшево д. | 22 сот. | 750 000 | 34 091 | в продаже 29.09.2020 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Лесная Ягода СНТ | 6 сот. | 440 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 5,3 сот. | 1 750 000 | 330 189 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Челохово д. | 11 сот. | 690 000 | 62 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 6,6 сот. | 600 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 60 377 / 97 902 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 433 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -392 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | 42 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 59 524 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 42 м² | 3 сот. | 2 200 000 | 52 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | 47,1 м² | 2 сот. | 3 800 000 | 80 679 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | 51 м² | 3 сот. | 4 000 000 | 78 431 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Кукшево д. | 57,2 м² | 2,5 сот. | 5 600 000 | 97 902 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 53 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 60 377 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | 54 м² | 2,7 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138972276 В уютной тупиковой деревне, с асфальтированным подъездом, всего 3 км от города, продаётся крепкий бревенчатый дом на ленточном фундаменте. ( выделенная часть дома). Внутри две комнаты, русская печь, светлая терраса и пластиковые окна. Участок небольшой, квадратный, полностью огорожен профлистом своя территория без лишних глаз. Вода из скважины. Город рядом, но шум сюда не доходит. Для тех, кто ценит уединение без отрыва от цивилизации.