Егорьевское ш., 33 км от МКАД
Трошково д., Раменский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 626 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −899 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Гжель ≈1,3 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7847
Рейтинг 31/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 254 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 874 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Трошково д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вишенка-1 СНТ | 7 сот. | 805 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 6,6 сот. | 659 000 | 99 848 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трошково д. | 6,3 сот. | 645 900 | 102 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трошково д. | 5,7 сот. | 575 900 | 101 035 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трошково д. | 17,8 сот. | 3 750 000 | 210 674 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Трошково д. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 5,6 сот. | 612 900 | 109 446 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 5,8 сот. | 689 000 | 118 793 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 64 379 / 110 833 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 308 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 193 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -899 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Гжель пос. | 34 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 67 647 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Садовод МГУ СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 110 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Коняшино д. | 35 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Жирово д. | 36 м² | 6,7 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сталь-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орбита-1 СНТ | 43,5 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 68 966 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Наука СНТ | 38 м² | 4,1 сот. | 1 650 000 | 43 421 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Сувенир СНТ | 40 м² | 7,8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Карпово Кантри Клаб КП | 35 м² | 7 сот. | 2 990 000 | 85 429 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Труд СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок #60, 6 соток. Снт Вишенка -1. Дом деревянный каркасно-щитовой 6×6 метров, неутепленный. Кирпичный сарай 6×3 метра + кухня каркасно щитовая 3×3 м. Парковочное место 7×4 метра + Навес металлический + стальные ворота. Скважина. Электро счётчик на столбе. Первая линия. Торг.