Егорьевское ш., 71 км от МКАД
Вишенка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 263 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −929 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, баня.
До ст. Беливо ≈1,2 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7846
Рейтинг 20/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 872 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 263 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 237 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 962 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Вишенка-2 СНТ | 5,5 сот. | 390 000 | 70 909 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вишенка-2 СНТ | 8,5 сот. | 150 000 | 17 647 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русь СНТ | 10,1 сот. | 130 000 | 12 871 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русь СНТ | 9,3 сот. | 850 000 | 91 398 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубой Факел СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Беливо пос. | 11 сот. | 399 000 | 36 273 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дубок-2 СНТ | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубок-2 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Беливо пос. | 5,9 сот. | 650 000 | 110 169 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубок СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 611 / 40 000 / 58 570 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 245 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 083 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -929 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Дубок СНТ | 69 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 48 551 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 85,7 м² | 7 сот. | 7 700 000 | 89 848 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | Гуслица СНТ | 72 м² | 6,1 сот. | 1 900 000 | 26 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Гуслица СНТ | 72 м² | 6,1 сот. | 1 700 000 | 23 611 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Надежда СНТ | 81,1 м² | 6,8 сот. | 4 750 000 | 58 570 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Вертолет СНТ | 75 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Рассвет СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 91 м² | 6 сот. | 10 999 009 | 120 868 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Радуга СНТ | 90 м² | 6,4 сот. | 3 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Нерское СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся готовая к жизни дача в Снт "Вишенка"! Идеальное место для отдыха. Дом тёплый и крепкий двухэтажный дом общей площадью 80 м2. Построен на совесть фундамент надёжный, окна современные (Пвх), никаких сквозняков. Сердце дома рабочая кирпичная печь, которая создаёт неповторимый уют. Планировка: · 1 этаж: кухня и большая комната. · 2 этаж: просторная светлая спальня, где поместится всё, что душе угодно. Участок 6 соток, правильной формы. На участке: · Своя баня (отдельное удовольствие). · Теплица для свежих овощей. · Множество садово-плодовых растений будете со своими ягодами и фруктами. Инфраструктура: · Туалет на улице (аккуратный). · Детская площадка прямо рядом с участком дети под присмотром. · Пруд в шаговой доступности можно рыбачить или просто отдыхать у воды. · Тихое, спокойное Снт на 126 участков. Локация: Казанское направление. Ж/д станция Беливо всего 40 минут пешком (для дачи это отличная транспортная доступность). Звоните и записывайтесь на просмотр! Покажу всё в деталях. Хорошая дача не задерживается на рынке!