Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Жирово д., Раменский гор. округ
Дом 48 м², участок 9 сот.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 48 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,52 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 85 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,71 млн / целевая ≈4,24 млн / пессимист. ≈3,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈514 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кузяево ≈1,4 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7838
Рейтинг 44/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 14.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 966 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 179 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 521 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лимпопо ДНТ | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 6,9 сот. | 1 000 000 | 144 928 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 13,2 сот. | 1 700 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лимпопо ДНТ | 10 сот. | 949 000 | 94 900 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лимпопо ДНТ | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жирово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 8,8 сот. | 990 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 84 507 / 94 000 / 115 800 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 711 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 475 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 240 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 769 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 514 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «мебель» | 49,7 м² | 8,7 сот. | 4 200 000 | 84 507 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Карпово Кантри Клаб КП да: «ванная» + «отделка» | 50 м² | 8,4 сот. | 5 790 000 | 115 800 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Труд и Отдых СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 50 м² | 8,1 сот. | 4 700 000 | 94 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Соседи только с одной стороны! Участок сухой, ровный, правильной формы. Огорожен забором с откатными воротами. Общая площадь дома- 48 кв. М. Две комнаты и кухня-гостиная. Совмещенный сан/узел и котельная. Дом теплый, построен с соблюдением всех норм современного строительства. Окна Пвх. Кровля металлочерепица. Электричество 15 квт. Рядом лес, водоемы. Удобное транспортное сообщение, до ЖД станции Кузяево и остановки общественного транспорта пешком. Круглогодичный подъезд. В пешей доступности Магнит, ДА, Верный, ТЦ Кузьмич 24, салон красоты, пункты выдачи. Один взрослый собственник.