Егорьевское ш., 55 км от МКАД
Андреево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 29,7 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 723 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 66 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈594 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −288 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Давыдово ≈6,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7837
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 183 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 723 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 977 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 566 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Митино д. | 18,4 сот. | 3 661 000 | 198 967 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сумино-1 СНТ | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Понорье СНТ | 9 сот. | 618 000 | 68 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Понорье СНТ | 8 сот. | 499 000 | 62 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Понорье СНТ | 8,1 сот. | 470 000 | 58 025 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сумино-2 СНТ | 17 сот. | 1 215 000 | 71 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сумино-2 СНТ | 8 сот. | 399 000 | 49 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сумино-2 СНТ | 19 сот. | 399 000 | 21 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сумино-2 СНТ | 9,2 сот. | 480 000 | 52 174 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Юность СНТ | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 594 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 333 / 104 478 / 146 018 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 251 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 088 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 926 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 601 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -288 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Запонорье д. | 29,4 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 119 048 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Коровино д. | 28 м² | 13,9 сот. | 2 900 000 | 103 571 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Энергия-94 СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 990 000 | 66 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Запонорье д. | 28 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Крупино д. | 28,2 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 78 014 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Малое Кишнево д. | 30 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ново-Загарье д. | 33,9 м² | 20 сот. | 4 950 000 | 146 018 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Вертолет-2 СНТ | 30,9 м² | 13,8 сот. | 3 250 000 | 105 178 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Сирень СНТ | 33,5 м² | 18 сот. | 3 500 000 | 104 478 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Барское д. | 36 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 158 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145786197 Вашему вниманию предлагаем отличной участок в жилой деревне. Асфальт до участка. Газ по границе. Красивое, спокойное место. Вокруг лес. Участок правильной формы, можно сразу начать строить большой дом. Поможем с получением семейной ипотеки под минимальный процент! На участке стоит дом 30 м2, возможна прописка. Один взрослый собственник. Документы готовы к сделке. Звоните, показ в любое время. \.