Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Аринино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 61 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 356 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −2,08 млн ₽, маржа −156 %, ROI −61 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шатурторф ≈8,1 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7835
Рейтинг 13/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 426 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Аксеново д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рубин СНТ | 8 сот. | 185 000 | 23 125 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Родник СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рубин СНТ | 7,5 сот. | 450 000 | 60 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Родник СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Красное д. | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Красное д. | 30 сот. | 700 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 393 / 29 166 / 36 913 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 666 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 583 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 499 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 333 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 082 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −156 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Васютино д. | 63 м² | 14 сот. | 2 190 000 | 34 762 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Старая д. | 60 м² | 11 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Бекетовская д. | 60 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Васютино д. | 56 м² | 12 сот. | 750 000 | 13 393 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Олимпиец СНТ | 55 м² | 12 сот. | 990 000 | 18 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Халтурино д. | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Халтурино д. | 49,4 м² | 9,5 сот. | 800 000 | 16 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 59,6 м² | 16 сот. | 2 200 000 | 36 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10 км | 60 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Васютино д. | 50 м² | 15 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное место без преувеличений! Жилой 2-х этажный дом из бруса, участок 15 соток правильной формы. Коммуникации: вода-скважина 15м(чистая, питьевая вода); канализация-бетонные кольца; электричество 15квт, 3 фазы, 380В; горячая вода через Бойлер (и в доме и в душе). В доме есть проводной интернет (оптоволокно), в деревне есть провайдер. С участка прямой выход к лесу. Соседи тихие, спокойные, очень дружелюбные. Дорога отсыпана асфальтовой крошкой(в перспективе обещают асфальт). Дом жилой, подходит под ипотеку, мат. Капитал. Торг готовы обсуждать по факту.