Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Первомайское СНТ, Раменский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 657 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,41 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Радуга ≈4,7 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7833
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 94 % | 6.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 552 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 657 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 139 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 18,3 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 23 сот. | 3 000 000 | 130 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бисерово с. | 9,9 сот. | 1 450 000 | 146 465 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Бисерово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный дп | 32 сот. | 5 999 999 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Радужный дп | 13,5 сот. | 1 790 000 | 132 593 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 57 896 / 110 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 057 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 954 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 851 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 646 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 411 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Радуга СТСН | 36 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Сталь-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Наука СНТ | 38 м² | 4,1 сот. | 1 650 000 | 43 421 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Вымпел СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 68 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Юбилейный СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Околица СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ивановка д. | 40 м² | 7,5 сот. | 8 200 000 | 205 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дорка СНТ | 40,9 м² | 5,8 сот. | 7 600 000 | 185 819 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Москва Река КП | 36 м² | 6,7 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дубовая Роща пос. | 35 м² | 4 сот. | 3 850 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 750 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Мос. Обл. Раменский район, поселение Кузнецово, деревня Бисерово, снт первомайский. Дом 8-6+кухня 3-3 метра, участок 6 соток, хозблок, туалет на улице, душ летний, бассейн, 2 качель, батут, беседка и навес недострой, вода в доме.