Егорьевское ш., 33 км от МКАД
Трошково Светлое КП, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 17.02.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 58 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 108 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,33 млн / целевая ≈5,7 млн / пессимист. ≈5,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,77 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Гжельские источники ≈2,5 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7831
Рейтинг 75/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 022 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 678 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Трошково д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фенино д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нектар СНТ | 7 сот. | 1 190 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фенино д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 10 сот. | 2 650 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 5,8 сот. | 595 900 | 102 741 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фенино д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 5,9 сот. | 630 000 | 106 780 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трошково д. | 5,5 сот. | 1 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фенино д. | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 108 448 / 108 963 / 116 500 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 333 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 016 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 700 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 771 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «тёплый пол» | 60 м² | 6,5 сот. | 6 990 000 | 116 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «ремонт» | 56,9 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 108 963 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лисицыны Лужки КП да: «санузел» + «мебели» | 58 м² | 6 сот. | 6 290 000 | 108 448 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Карпово с. да: «санузел» + «ламинат» | 56 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 73 214 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.02.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 18.02.2026 | 2 700 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Напишите мне и я скину дополнительно видео. Сруб из сосны 6х8, бревно 3035 см, полов нет. 2 этажа. 60 м2. 1 этаж 32 м2. 2 этаж 28 м2. Участок: 6 соток. Электричество 15квт на столбе. Скважина 25 м. Септик. Дренаж по границе участка. Ровные дороги, удобный подъезд. Дом под отделку . Вы создаёте пространство под себя. Вложения на отделку~1,5 млн и у вас полноценный загородный дом мечты. Тишина. Природа. Воздух. Спокойствие. Идеально для жизни, дачи, ретрита, медитаций или уединённого отдыха.