Егорьевское ш., 59 км от МКАД
Давыдово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 54,9 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 67 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,59 млн / целевая ≈4,13 млн / пессимист. ≈3,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈238 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Давыдово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7830
Рейтинг 34/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 5.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 12 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 104 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 021 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 729 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 494 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Давыдово д. | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Давыдово д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Давыдово д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Давыдово д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Давыдово д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Давыдово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Давыдово д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Давыдово д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдово д. | 15,5 сот. | 430 000 | 27 742 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ляхово д. | 16 сот. | 1 300 000 | 81 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 098 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 83 333 / 105 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 592 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 362 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 133 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 674 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 238 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Ветеран СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 26 786 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 52,8 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.6 км | 57,6 м² | 9,1 сот. | 4 800 000 | 83 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Ново-Загарье д. | 55 м² | 13 сот. | 4 600 000 | 83 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Анциферово д. | 55 м² | 6,8 сот. | 3 800 000 | 69 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Радуга СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Барское д. | 65 м² | 12 сот. | 4 750 000 | 73 077 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Гуслица СНТ | 55 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 85 273 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Вертолет-2 СНТ | 54 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается бревенчатый жилой дом на участке 12 соток по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, д. Давыдово, ул. Школьная, д. 27( Не Снт!). Хорошая транспортная доступность и расположение участка. До жд ст. Куровская 10-15 минут на автобусе, также можно доехать до жд ст. Подосинки. Рядом находятся магазины "Пятерочка" и "К&Б", пункты выдачи заказов с маркетплейсов. В пешей доступности развитый микрорайон. Есть больница, детские сады и школы. Также рядом озеро для купания с пляжем и лес. Участок правильной формы, имеются плодовые деревья. Газ на границе, проведено электричество. Один Взрослый Собственник! Без Обременений! Никто Не Прописан! Свободная Продажа! Поможем с выгодной продажей Вашей недвижимости, если вы планируете обмен! Звоните и записывайтесь на просмотр!