Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Труд и Отдых СНТ, Раменский гор. округ
Дом 64 м², участок 8,4 сот., дерево, 1962 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 83/100 · уверенность 68 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 1,56 млн → дом ≈843 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 50 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,97 млн / целевая ≈6,27 млн / пессимист. ≈5,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,25 млн ₽, маржа 40 %, ROI 68 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — нет.
До ст. Григорово ≈0,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №783
Рейтинг 83/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 40 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 557 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 843 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 172 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Обухово ДНТ | 23,6 сот. | 4 900 000 | 207 627 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Обухово ДНТ | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Обухово д. | 7,2 сот. | 2 600 000 | 361 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Обухово ДНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Григорово д. | 6,6 сот. | 1 400 000 | 212 121 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Обухово д. | 24 сот. | 3 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гжель с. | 24,3 сот. | 4 500 000 | 185 185 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Обухово ДНТ | 18,3 сот. | 3 950 000 | 215 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гжель с. | 18 сот. | 3 350 000 | 186 111 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Григорово д. | 5,9 сот. | 900 000 | 152 542 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 617 / 104 412 / 148 571 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 966 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 269 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 573 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 253 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Гжельские Дворики ДНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 65 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Садовод МГУ СНТ да: «ванная» + «меблирован» | 60 м² | 8 сот. | 2 977 000 | 49 617 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Гжель пос. да: «санузел» + «мебель» | 67,3 м² | 8,7 сот. | 7 700 000 | 114 413 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Гжель пос. да: «санузел» + «мебель» | 60 м² | 9 сот. | 7 300 000 | 121 667 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Гжель с. да: «санузел» + «мебель» | 68 м² | 9 сот. | 7 100 000 | 104 412 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ветеран-1 СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 70 м² | 8 сот. | 3 890 000 | 55 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | да: «санузел» + «теплые полы» | 62 м² | 8 сот. | 9 200 000 | 148 387 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мининская Поляна КП да: «ванной» + «отделка» | 70 м² | 8,3 сот. | 10 400 000 | 148 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Меткомелино д. да: «санузел» + «отделкой» | 60 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный участок с удобным подъездом, рядом железнодорожная станция, в старом СНТ. Есть сезонное (летнее) водоснабжение, колодец. Дом старый, требует капитального ремонта.