Егорьевское ш., 36 км от МКАД
Усадьба Глебово КП, Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,89 млн; первая цена 2,96 млн ₽ от 19.07.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 57 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 601 тыс. → дом ≈2,3 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 71 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,36 млн / целевая ≈5,73 млн / пессимист. ≈5,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈626 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; свет — по границе.
До ст. Гжель ≈2,2 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7824
Рейтинг 49/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 12 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 601 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 299 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 990 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Речицы с. | 9,2 сот. | 1 610 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 580 900 | 100 155 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 616 500 | 106 293 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 9,9 сот. | 990 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 6,2 сот. | 655 900 | 105 790 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 7 сот. | 840 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Речицы с. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 8,8 сот. | 1 142 700 | 129 852 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 6,1 сот. | 609 000 | 99 836 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Речицы с. | 6 сот. | 602 200 | 100 367 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 792 / 75 610 / 106 734 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 364 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 046 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 728 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 091 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 626 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Усадьба Глебово КП | 89,7 м² | 7,3 сот. | 6 350 000 | 70 792 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 82 м² | 7 сот. | 6 200 000 | 75 610 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | 78,7 м² | 5,7 сот. | 8 400 000 | 106 734 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 2 960 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 890 000 (+930 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 690 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 200 000 (−490 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 999 999 (−200 001) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 900 000 (−99 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом в КП "Усадьба Глебова" (Речицы) собственник ул. Вивальди, д.178. Очень хороший коттеджный поселок, Игровая площадка детская, школы. Шлагбаум. Хорошие соседи. Дом 100 квадратов требует отделки! Красный без внутренней отделки, утеплитель стоит. Требует отделки, Участок 6 соток ровный, сухой, соседи живут все постоянно. Есть прописка. Просмотр по договоренности. Поселок под шлагбаумом, торг разумный есть!