Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Надеждино СНТ, Раменский гор. округ
Дом 63 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 09.10.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 62 %
Земля ≈228 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,37 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 90 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,24 млн / целевая ≈5,62 млн / пессимист. ≈4,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,37 млн ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Цибино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №7823
Рейтинг 66/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 76 % | 32.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 228 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 369 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 531 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 302 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Геофизик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полет СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Форум СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Цимис СНТ | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сосновка-2 СТ | 6,7 сот. | 2 200 000 | 328 358 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сосновка СНТ | 6,7 сот. | 1 990 000 | 297 015 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 552 / 95 455 / 112 295 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 242 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 930 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 618 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 994 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 369 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Юбилейный СНТ да: «санузел» + «тёплые полы» | 61 м² | 6 сот. | 6 850 000 | 112 295 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Цибино д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 60,3 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 89 552 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Малышево с. да: «ванной» + «отделка» | 66 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 95 455 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся жилой дом в д. Надеждино, с/т "Надеждино" (Раменский городской округ, Московская область). Дом площадью 63 м2 на земельном участке площадью 6 соток. Дом 2-этажный: - 1й этаж (брус 150×150): кухня, две спальни и предусмотрено место под полноценный санузел, а пока в хозблоке установлен биотуалет. - 2й этаж (утеплённый щитовой, отделка вагонкой): одна спальня. Если утеплить дом снаружи, то в доме можно проживать круглогодично. Соседи живут круглый год и следят за проездом: зимой подъезд всегда расчищен. Отопление комбинированное: электрические конвекторы плюс печь (её поставили в 2025 году). Печь уверенно держит тепло даже при 5 градусC, а утепление снаружи и на втором этаже помогает сохранять комфортную температуру. На участке есть всё для отдыха: беседка 3×4 м, мангал со столиком, колодец, хозблок. Рядом лес и пруд: можно гулять, дышать свежим воздухом и наслаждаться тишиной. При этом инфраструктура под рукой: есть магазин, а до ж/д станции Цибино всего 30 минут пешком. Есть автобус до станции "Бронницы" транспортная доступность хорошая. Свободная продажа. В договоре куплипродажи указывается полная стоимость. Дом отличный вариант по соотношению цена/качество: аналоги в этом сегменте стоят заметно дороже.